陶冬-房地產不死不活?

我認為中國的房地產處於不死不活的狀態。開發商資金流的最壞時間已經過去。　

　　編者按：做為全球知名的金融機構，瑞士信貸集團在這次全球金融海嘯中也受到了不小的影響。作為瑞信的董事總經理及亞洲區首席經濟分析師，陶冬先生一直關注著中國經濟的發展，而作為中國經濟的支柱產業，房地產也自然成為了陶冬重點關注研究的行業。

　　在過去的這一年時間裏，陶冬曾認為內地房地產大幅降價可能性不大，也表示相信樓市的牛市未死。但在12月1日，接受觀點地產網採訪時，陶冬進一步表示，新的牛市短時間內很難出現。

　　以下為採訪實錄：

　　觀點地產網：你怎揦看待2009年的中國房地產市場？

　　陶冬：我認為中國的房地產處於不死不活的狀態。開發商資金流的最壞時間已經過去，但是在整體經濟沒有出現比較大的復蘇之前，在金融資產價格沒有調整之前。我相信，一輪新的牛市也沒有辦法產生。

　 　對於中國經濟，我們認為目前增長基本在6%左右。這一方面有全球步入衰退，世界金融市場陷入大蕭條以來最困難境地的原因；同時也有國內私人投資信心突然 消失，個人消費信心不足的背景。目前看來，從各方面的資訊回饋，除了政府資助的專案以外，幾乎所有的個人投資專案都處於停頓狀態，這種現象的出現是出乎我 們意料的。中國經濟與世界經濟之間，理論上有一個防火牆，由於中國資本專案的不開放，許多國際金融海嘯應該可以被阻擋在防火牆之外，但是實際看來，由於在 21世紀的媒體報道和渲染之下，投資者對於業務前景感到不明朗，明顯看見投資熱情的消失。

　　至於消費，由於負財富效應的醞釀，由於房地 產和股市的長期不振，那揦個人的大宗消費如汽車、旅遊有明顯下滑。最近出現的是農民工的整體失業，這個也是對低端消費構成重大衝擊。政府可以在減少個人所 得稅徵稅起點，但是中國和美國消費就不同。中國的消費就不缺錢，把退稅支票放在他們手中，不過使他們銀行帳戶金額上升一點。至於全球的形勢，我們相信全球 金融系統風險的最壞時機已經過去，但是全球衰退剛剛開始。今後兩到三年，基本上美國都需要持續地對消費者削減負債，那揦這個對於全球需求和全球經濟的潛在 增長都有重要的影響。

　　在這樣一個環境下面，我們相信政府推出極其主動的財政擴張政策是必要的，對於防止經濟進一步大幅下滑也許是有效 的。但是這個對於經濟的刺激作用，我相信僅表現在為增長提供一個地板，換句話說，中國經濟也許不會滑落到4%或0的增長，但是在目前已有的6%到8%的增 長上大幅度上揚希望不大。中國已經連續五年出現雙位數的經濟增長，許多人把它看作一種常態。但事實上，經濟如此大規模的增長是兩個超級因素共同作用下取得 的。

　　第一個超級因素是中國加入WTO，成為世界加工廠。這帶來了經常專案赤字的爆炸性增長，國內流動性的保障性增長，資產價格的提 升；第二個超級因素是城鎮化和異乎尋常的房地產熱，這帶動了十多個產業鏈上不同行業的巨大擴張，中國出現了人類歷史上罕見的重化工業、產能增長。這兩個超 級因素未必完全結束了，但是爆發期已經接近尾聲，而新的超級因素目前還看不到。

　　我估計中國經濟在今後三年基本上是在8%左右的增長，這個增長對中國來講是不強的，但是與世界其他地方相比又是不錯的。如果中國的經濟增長基本上維持在8%的速度，我相信金融價格，資產價格，無論是樓市還是股市都難有重大突破。

　　針對房地產政策，中央政府的態度發生了180度的轉變，由打壓轉向扶植。但是所出臺的政策並沒有擊中目前房地產的兩大要害。

　　第一是開發商現金流問題，這個問題不解決，房地產的短期爆炸性依然存在。第二是買房人對於房價的預期，這個問題不解決住房市場的成交量很難有新的改善。那揦新的牛市就不會產生。

　 　在過去的兩三個星期，有一個有趣的現象出現。這不是在政府講的上面，而是他們沒有做的事情，也就是針對於地方政府的救市行為。北京採取的也睜也閉的情 況，地方政府與地方房地產開發商之間有著千絲萬縷的利益聯繫，如果北京在這個問題上持相對寬容的態度，那揦地方政府就有可能向辦法幫助被大家渲染得比較多 的開發商現金流危機，有可能在靜悄悄中得到舒緩。

　　這種情況是有先例的，2005年上海房地產危機中並沒有出現大的開發商倒閉，背後的 秘密實際上就是前上海市委書記陳良宇將社保基金中的一部分，挪用了出來為開發商解困。如果開發商在現金流上有所舒緩，無論是通過地方政府的渠道還是通過銀 行的渠道，或是通過資本市場的渠道，開發商短期出現價格戰導致市場崩盤的可能性就會出現明顯下降。

　　但是保住房價並不能夠使房地產的基 本面形勢出現根本性改變。房地產的牛市一定是來自于需求昌盛，但是目前北京已經沒有進一步打壓房價，使房價降到一個市場認為合理的水平，這種做法本身是把 房市調整的時機向後推移。這個過程買房人也未必會心甘情願的跳下去重新再買房，把這兩個加在一起，我認為房地產的調整會被推後，但是真正問題的解決未必會 在2009年。

　　觀點地產網：所以你認為現在的宏觀政策對房地產市場並沒有明顯的作用？

　　陶冬：現在的問題是中國的經濟在往6%走，面臨非常重大的就業壓力，而這後面所帶來的社會風險是很大的。政府出臺的措施在某種程度上可以舒緩壓力，但是不至於使得經濟重新強力反彈。

資料來源: 財經天下: http://www.etnet.com.hk/TaoDong/content_blog.html?aid=20081208-sn