華爾街日報-香港“負資產”房主激增

香港“負資產”房主激增

2008年11月24日15:51

隨

著房地產價格下跌﹐香港6-9月份出現2,568個房價低於按揭貸款餘額的“負資產”帳戶。

據香港金管局(Hong Kong Monetary Authority)公佈的統計數字﹐截至9月份﹐這些“負資產”帳戶的未償付貸款總餘額激增至60億港元(合7.741億美元)﹐3個月前此類按揭帳戶數為936例﹐貸款餘額為17億港元。

經 紀公司和分析師預計﹐眼下﹐隨著一度繁榮的香港經濟受到銀行、零售及旅遊等行業裁員風潮的打擊﹐香港房產價格將進一步下跌。匯豐控股(HSBC Holdings)上週表示﹐將在香港裁減450個職位。港府11月14日宣佈﹐香港經濟已進入衰退﹐失業率正在上升﹐通貨緊縮跡象開始隱現。

香港目前的房地產按揭“負資產”帳戶仍遠低於2003年“非典”引發的那輪衰退期間的106,000個。所謂“負資產”即房屋價值低於其所欠按揭貸款餘額的情形。

也有一些好消息：金管局指出﹐這些“負資產”帳戶的貸款/房屋價值比率為107%﹐較6月底時的112%有所回升﹐拖欠貸款的客戶比例為0.08%﹐也低於6月底時的0.61%。

但 隨著房價持續下跌﹐違約客戶比例可能會上升。2007年年底前﹐由於按揭利率處於3%的偏低水平﹐大量買家湧入市場﹐導致香港房價上漲了40%左右。房地 產經紀公司表示﹐現在﹐隨著投資者股市資產萎縮﹐且銀行面對同業拆借市場吃緊的局面越來越不願放貸﹐房屋買家日漸稀少。

香 港仲量聯行(Jones Lang LaSalle)董事總經理馮建強(K.K. Fung)說﹐這是一個很容易受人氣影響的市場﹐我認為現在還沒到最糟糕的時候。他預計明年房價還將下跌35%﹐要到2010下半年才能開始恢復。他說﹐ 在我們看來﹐2009年年底之前如能恢復就算非常樂觀了。

香港宏亞按揭證券公司(Pan Asian Mortgage Co.)董事局主席Leland Sun預計﹐隨著房地產價格持續下滑﹐“負資產”帳戶數將繼續增加。

不過﹐發生大面積還款違約的可能性並不大﹐因為香港買家為獲取貸款通常至少會支付三成首付。此外﹐分析師還指出﹐香港目前基本面的很多方面與1997-1998年亞洲金融危機期間不同﹐當時新房大量上市﹐房價跌幅高達70%。

這次﹐市場遇到的困境比較有限﹐按揭利率接近歷史最低水平﹐按揭家庭的貸款比例較低﹐且市場新房供應量不大。

Sun說﹐人們通常會優先償付按揭﹐寧願先拖欠信用卡借款和其他無擔保貸款。對大多數香港人來說﹐他們仍需要有住處﹐因此﹐他們要到實在不得已時才會拖欠住房貸款。

週五的上述數字是香港金管局在對房屋貸款機構的季度調查報告中發表的﹐涉及全港98%的按揭交易。該項統計忽略了同時申請二按的帳戶。

Jonathan Cheng

資料來源: 華爾街日報: http://chinese.wsj.com/big5/20081124/bch155418.asp?source=whatnews1

陶冬-中國經濟三年起不來

中國經濟三年起不來 (2008-11-23)

美國金融——全球衰退——中國實體經濟——中國金融/資產價格，這是筆者對次貸危機傳入中國路線圖的一個揣測。中國處在傳導鏈末端，次貸危機對中國經濟的衝擊來得較遲，並不等於不來。

金融海嘯震撼性的破壞力，來自“去杠杆化”。在現代社會，企業經營、資本運作都離不開借貸，部分消費性支出也越來越多依賴借貸。長期過度的流動性和過低的 資金成本，使人們的風險意識日趨淡薄，負債比率越來越高。一旦形勢逆轉，銀行突然抽緊銀根，所帶來的連鎖反應可謂觸目驚心。

在金融市場，美國投資銀行雷曼兄弟的倒閉，摧毀了銀行借貸的信心。它們不僅拒絕拆出新的貸款，甚至收回已借出的資 金。金融市場運作，相當程度上依靠借貸來 杠杆投資，銀行突然收緊銀根，迫使猝不及防的投資銀行、對沖基金強制性平倉套現，價格劇烈波動，又反過來加深了銀行對風險的恐懼，進一步緊縮銀根，造成市 場恐慌性拋售。

歐美實體經濟“去杠杆化”才剛剛開始。由於債市融資困難，銀行風險意識高漲，美國的兩家汽車銷售商先後調高汽車信貸的評分標準，變相將超過46%的消費者 拒之於汽車貸款的門外。美國汽車銷售本來就十分疲弱，再將近一半潛在買家“去杠杆”，銷售情況勢必雪上加霜，失業壓力勢必大增。更多人失業，又會令銀行進 一步收緊按揭貸款、消費信貸的尺度，形成惡性循環。

次貸危機、金融海嘯、全球衰退對中國經濟的影響，已經開始凸顯。中國出口業已經困難重重，A股市場也受國際市場氣氛影響。關於這些已有許多文章，在此不再贅述。

出人意料的是，國際經濟形勢的變化，對中國國內經濟的投資決定衝擊甚大。在“直擊華爾街”等媒體飽和轟炸下，企業家對經營前景日益審慎，長江三角洲、珠江三角洲地區的非政府投資，幾乎一夜間停頓，中國經濟面臨著失速的危險。

在需求突然軟化之下，筆者認為，中國經濟進一步大幅放緩難以避免，銀行可能在今後兩年面臨2%~4%的新增不良貸款，中小企業、材料工業、房地產業均面臨倒閉潮，消失多年的三角債問題也可能死灰復燃。

針對經濟失速，中國政府宏觀政策已由“從緊”轉為“寬鬆”。財政政策推出四萬億人民幣的刺激措施，是大手筆。儘管數字多含水分，但仍有不少新項目列入其 中，在國際上獲得一致好評。近來地方政府大上基建的勁頭比中央政府還足，幾年未被中央批准的項目現在在各地紛紛上馬，而且勢頭甚猛。以此中國經濟增長跌破 6%的風險基本已經消失。但是沒有了賣地收入的地方政府財力有限，一輪擴張後資金短缺必成為基建的瓶頸。改革開放三十年來，中國從來沒有一次是依靠政府基 建，將經濟推到8%以上的。上世紀末朱鎔基曾大搞凱恩斯式的財政擴張，然而中國經濟重新起飛還得靠房改的成功。換言之，財政政策可以穩住經濟，但是重回雙 位元數增長，需要靠強勁的消費或出口。

2009年，銀行信貸額度可能有近年罕見的大幅增長，利率也會大幅下降。然而銀行則可能出現惜貸現象，對政府的貸款呼籲，銀行會“積極擁護，審慎行動”。 換言之，中國將面臨發達國家已經直面的難題：政策利率下調和流動性注入到銀行便“行人止步”。銀行的舊貸款到期還回，新貸款卻未必批出。商業化改革上市後 的銀行可能第一次自主收縮銀根，而時機卻發生在企業最需要貸款，政府最需要刺激經濟之時。銀行貸款從來都是錦上添花，很少有雪中送炭的，這一點相信在今後 “去杠杆”過程中，企業和個人會有所體會。

從農民工大批失業，大宗消費全面疲軟和私人投資意欲低迷來看，筆者相信，中國經濟明顯失速大局已定。如果統計數字不受人為干擾，中國經濟增長可能面對的不是“保八”，甚至“保七”的戰鬥。銀行“去杠杆化”會加深經濟調整的深度和長度。

中國經濟何時才能復蘇？首先必須強調的是，年均10%以上的增長並非中國經濟的常態。上一輪連續5年10%以上的增長，是在兩個超級因素下取得的。第一個 超級因素是貿易全球化和中國加入WTO，這個因素帶來經常項目順差的爆炸性增長，帶來了流動性氾濫，帶來了資產價格飆升。第二個超級因素是城鎮化和房地產 熱。房地產具有強大的乘數效應，拉動了材料、家電、金融、仲介等50多個行業發展，並促成了一次巨大的重化工業產能擴張。在現在這個時點，筆者看不到讓任 何新的超級因素可能在近期冒起。政府推出的基礎設施投資和其它擴張性政策，也許可以將經濟穩定在8%左右，不過如果沒有超級因素，10%的增長很難再現。

改革開放三十年來，中國經歷了三個經濟週期。在上世紀八十年代中期，經濟增速曾有5年達到10%以上，當時的超級因素是農村改革和鄉鎮企業興起。當“價格 闖關”失敗後，經濟迅速失速。在上世紀九十年代上半期，中國又出現連續5年10%以上的經濟增長，小平南巡所帶來的市場化革命、外資湧入是那時的超級因 素。亞洲金融風暴為這輪擴張打上了休止符。本世紀以來，中國經濟再有連續5年的高速增長，中國加入WTO和房地產熱乃是本輪經濟增長的新超級因素。次貸危 機爆發和全球去杠杆化，也為中國炙熱的經濟澆了冷水。

每次經濟高速增長之後，中國經濟往往有3~5年的偏低增長，伴之以經濟結構調整、增長模式調整、經濟體制調整。今後幾年，中國經濟增長可能會持續低過潛在 增速，通縮風險明顯上升，企業盈利出現倒退，失業（尤其是農民工失業）上升。如果這個判斷是正確的，相信房市、股市都難見可持續的資產價格反彈。

資料來源: 陶冬的博客: http://blog.sina.com.cn/s/blog_467a66b00100b0zy.html

投資博客推薦-大口仔筆記

網誌分類：博客推薦 |

網誌日期：2008-11-23 21:29

為o左金融風暴單o野, 呢期小石頭週圍搵資料睇下網友的睇法, 結果俾我發現另一個會計的博客: 大口仔筆記: http://hk.myblog.yahoo.com/tabo-diary/article?mid=898

大 口仔相信係一個和銀行業有關的會計, 佢對銀行業比較熟悉, 因而在他的筆記內大部份都是銀行業的分析. 近期佢發表了有關匯豐第三季業績的分析, 深入淺出地為初學者做了一個示範. 一個投資者應該要如何分析一個銀行業績報告, 有甚麼地方應該要了解的. 另外可以參考一下他對中資銀行股的分析和比較. 不過大口仔好心到將有關股票的目標價位列出, 我覺得應該只當做參考.

再三聲明我推薦這些投資博客給新手, 並非是要大家不作思考完全跟風, 而是學到如何從不同角度分析目標股票. 另外大家也要小心週邊的經濟環境不濟, 對自已的目標有甚麼影響而作出適當的調整.

美食分享之妹記燕窩甜品專門店

網誌分類：美食分享 |

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網誌日期：2008-11-23 19:35

星期六小石頭中午和石太兩個, 週圍搵地方食午餐, 發現附近好多餐廳都關門大吉, 其中不乏一些質數較好的餐廳, 睇來金融風暴的影響開始越來越大, 不過都係要搵地方食午飯.

行經永安隔鄰的宏利中心對面有間妹記燕窩甜品專門店, 有時夜晚見都幾多人吃, 終於都可以試一試啦!

入到去個環境和裝修都還可以, 一邊的墻上有一排香港的舊照片, 一盞舊式的壁燈再加上舊式的卡位設計, 都幾有懷舊色調. 可惜這樣的卡位只有兩個, 其他全部是木凳加雲石臺的設計, 坐上去無咁舒服.

講返野食, 今日試下煲仔飯套餐($30免加一)先: 窩蛋牛肉同埋臘味煲仔飯, 飲品係凍羅漢果和熱芝麻糊. 兩個煲仔飯的外形已經麻麻地, 個人覺得砂煲煮得會較好食, 如果用鐵煲就覺得較差了. 果然不出所料, D材料例如牛肉同埋臘味都OK, 但係D飯就好似食緊飯糊!Very poor!

講返飲品, 唔知點解D羅漢果漿都未溶就上俾客, 小石頭不停攪了2分鐘都重有一大達未溶. 個芝麻糊就不過不失啦 (不過因為食完煲仔飯, 無心機!所以連相都無影)

自我檢討: 睇來小石頭係有D失策啦, 係甜品鋪叫煲仔飯真係九唔搭八!以後都係食甜品啦!

妹記燕窩甜品專門店

地址: 油麻地永安側

環境:
服務:
好味指數：

P.S.: 以上好味指數只係就小石頭食過的食品作出的私人評價.

陶冬: 信貸違約價格預言大衰退――市場周記

網誌分類：財經資料-宏觀經濟 |

網誌日期：2008-11-23 17:57

信貸違約價格預言大衰退――市場周記（11月23日）

上周市場動盪加劇，資金湧向國債市場避難。美股一周下挫13.6%，並突破關鍵支持位，但週五最後一小時反彈6.3%。市場正蒙受三大因素困擾：

１）高風險債券市場信心動搖，在商業按揭不穩的刺激下，動盪指數iTraxx crossover升至創紀錄的942；

２）財長保爾森決定不再動用剩餘的7000億美元援救基金購買金融企業的有毒證券，導致金融股股價暴瀉24%；

３）經濟形勢繼續惡化，美國申領失業救濟人數大增，汽車業陷入危機但救援無期。

紐約石油期貨價格全周跌12.3%，曾破50美元的心理大關。大宗商品市場無視生產商的減產計畫，將焦點放在迅速放緩的需求前景上，工業和農業商品價格全線調整。黃金作為避難所，升7.5%。

筆者認為，市場正在消化本次經濟衰退可能深過預期這一現實，信心搖擺難以避免。不過CDS(credit default swap，信貸違約掉期)市場目前的價格顯示，信貸違約程度會超過三十年代的大蕭條時期。大蕭條時期政策一錯再錯，名義ＧＤＰ縮水一半。這次經濟衰退應該不至走到那一步，市場上的恐慌似乎有點過度。

本週二，美國第三季度ＧＤＰ預計為-0.5%（vs -0.3%）。週五歐洲和日本公佈十月失業率，預計分別為7.6%和4.2%（vs 7.5%和4%）。

資料來源: 陶冬的博客:http://blog.sina.com.cn/s/blog_467a66b00100b0py.html

張五常-北京出手四萬億的經濟分析

網誌分類：財經資料-中國經濟 |

網誌日期：2008-11-21 00:10

張五常-北京出手四萬億的經濟分析

本月九日新華社報導，國務院常務會議決定明年一月一日起實施十項經濟專案，針對目前的經濟困境，兩年內的「額外開支」高達四萬億人民幣！天文數字，我想不出理由反對，也即是贊同了。當然有很多問題，其中有相當複雜的，這裡談談，北京的朋友或有可用之處。

首先要說的，是地球金融風暴之禍，單在金融那方面對中國為害不大，此乃一幸也。中國有 錢，花得起四萬億而還可考慮減稅，此乃二幸也。幸中之最幸者──我不反對的主要原因──是這次計畫的大手推出，可不是走什麼凱恩斯學派的路，而是把早就定 下來要做的公共項目──主要是鐵路與公路的興建──早就算過而又有了工程設計的──提早及加速動工。早晚也要做，在目前的不利形勢下提早及加速是正著。

看來又是炎黃子孫的發明，沒有拜老外為師。奇怪，三十年來，凡是中國人自己想出來的經濟政策大都走對了路，凡是從西方進口的皆害人無數！是的，這些日子凡是見到北京的經濟政策沒有洋水成分，就安心一點。好了，贊完了，轉談一些複雜的問題吧。分點說較為清楚。

（一）中國二○○七的總國民收入是二十四萬六千多億，四萬億是百分之十六。分兩年，每年的政府額外投資是國民收入的百分之八。不明白為什麼電視說會説明國 民收入的增長率增加百分之一點五（另一說一點八）。應該高一點吧。這類投資的增加對國民收入的增加的決定，要看花的資金從何而來（中央出錢與發行債券會有 不同的效果，這些分擔目前尚未明確），要看失業的實際情況（工人回鄉潮急升，不易估計），要看抽稅是加還是減，要看物價的變動（通脹或通縮的速度），等 等。這些之後還有一個乘數效應（multiplier effect），而時間上也有問號。

縱觀現有的資料與目今的經濟情況，我認為這龐大投資只促長國民收入增長率一點八是低估 了。這也是說，如果今後兩年中國的經濟增長保八，那麼沒有四萬億這一著增長率有可能是負值，應驗了老人家的不吉之言（見拙作《保零也艱難》）。不管怎樣 說，北京要盡可能分清楚額外四萬億的效應與沒有這效應的經濟狀況，因為此「額外」也，是過渡性的，不能無止境的玩下去。繼續下去會走上凱恩斯學派之路，慘 過敗家！目前，我不擔心北京會那麼蠢。有三點。一、中國的政府已經夠大了。二、國營企業的不堪回首，北京不會那麼快就忘記。三、提早及加速算好了要做的項 目，讓勞苦大眾落手落腳養自己，遠比福利政策高明（美國三十年代時派麵包，福利也）。

（二）在十項措施中，我唯一清楚地反對的是廉租房。這也是進口貨，不吉不利也。是從香港 進口的思維吧。五十多年前香港為了應付難民湧至而大手建造廉租房，三十年後財政司彭勵治悔不當初，找我謀求脫身之計。我建議把廉租房以廉價全部賣出，給住 客優先購買權。彭老認為是妙著，但利益團體激烈反對，脫身無從也。廉租房問題多：分配誰可入住引起貪污；審查居民的收入轉變吃力不討好；維修保養麻煩兼頭 痛；加租必吵起來；治安不善，販毒流行……我自己認為最不妥的，是把窮人集中在一起，對兒童的心理與成長有不良影響──雖然我教過幾位出自廉租房的學生很 不錯。

（三）這次推出的四萬億額外加速，廣東省格外誇張，顯示著中央上頭知道廣東是工業重災區。然而，廣東的一些主事者卻全力維護新勞動法，說新開的工廠比倒閉的多不少，又說倒閉的應該倒閉云云。這些話老人家聽得天旋地轉也。

（四）國內通縮之勢已成，不利。這方面，北京出手四萬億，對通縮的治療大吉大利。國際形 勢極為不妥，中國寧要通脹，切忌通縮。加速算好了要做的公共專案，防止通縮比央行以貨幣政策處理高明。這是因為目前中國的貨幣制度有不少問題，而就是先進 如美國，以貨幣政策調控物價出現問題無數。不是說以政府花錢或抽稅是調控物價的上選方法，而是這次剛好有專案可以提早及加速的方便，只這一次，用之有減除 通縮的能耐，用了再算吧。見通脹回升太急就減慢四萬億工程的速度吧。

（五）四萬億對股市是有説明的，因為不少工程要用上市公司從事。對房地產只有小助，因為出手四萬億只是過渡性，不會引起樓房購買潮。

（六）論到上述措施的成本，有利有不利。利者，是原料之價目前正在急跌，而工廠倒閉那麼 多，雇用勞工容易。不利者，是凡趕工或提早，成本一定增加。這是五十多年前老師艾智仁指出的產出成本定律。我無從估計前者的成本下降與後者的成本上升哪邊 會勝出，但在這個時刻推出四萬億是難得一遇的合時決策。

（七）國內有一個定律，是凡有政府工程，必有貪污（這定律可不是神州獨有）。在管理與設計工程那方面，趕工肯定會增加問題。這些是中央上頭的職責，他們不可能不知道，我只是多口說兩句。

（八）最頭痛的問題——我要留到好意頭的「八」才提出（一笑）——是政府的大手加速專案 肯定會扼殺了無數的半生不死的私營（即民營）工廠的生存機會！對工業而言，新勞動法是「一劍霜寒四十州」，四萬億的政府工程是補加一劍︰私營工業的成本增 加無可避免。一般而言，如果政府能成功地挽救經濟，新勞動法會頑固起來，揮之不去。但四萬億這一著多半會協助此新法的撤銷。這是因為如果不撤銷，在四萬億 的推行下，工廠的倒閉潮會一浪接一浪地出現。北京的朋友不可能不知道工業的發展是他們的米飯班主。

（九）中國今天有錢，花四萬億等於兩年內完成十四個北京奧運項目。剛好有足夠應做的專案 可以提早及加速，是中國之幸。北京的朋友要飲水思源。他們今天有錢可花，在國際上吐氣揚眉，主要是勞苦大眾的血汗拼搏回來的結果︰血汗拼搏引進了外資，也 把無數產品與高樓大廈製造及建立出來了。可歌可泣的故事說之不盡。這些令老人家肅然起敬的勞苦大眾，因為人民幣處理失當與新勞動法的左右，失業的失業，回 鄉的回鄉，而整體來說他們的人均收入是明顯地下降了。

少小時下象棋，喜歡走烈手炮。審時度勢，北京選走烈手炮無可厚非。出手四萬億彷佛幾著之 後河頭車二平六，守住六路。看似進可攻，退可守，其實是搏殺格！可不是嗎？四子歸邊，有需要時中炮既可進四，也可平六，左馬跳單蹄，隨時兵九進一。這樣的 棋風大有可觀，但著著皆險，北京的朋友要小心了。

資料來源: 張五常博客: http://blog.sina.com.cn/s/blog_47841af70100bm43.html

美食分享之幸福潮州酒樓

網誌分類：美食分享 |

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網誌日期：2008-11-20 20:29

俾D老友投訴話我成日講財經, 又成日都係D唔好o既消息, 唔高興!咁我個網址都講o左:Finance排頭, 美食排第二(無錢點食啊?)旅行排第三, 所以網誌的發佈比率都係差唔多.

為o左老友, 暫時將D經濟, 股票, 金融等等的東西拋諸腦後, 先分享下D好o野!

尋今晚約o左好友聚會, 想起山林道間潮州名廚, 所以推薦老友一齊試下好o野. 點知去到先至知道已經換o左第間, 名叫幸福潮州酒樓. 都到o左, 又是潮州菜唯有試下啦!
環境無點改變, 菜式就有D取消o左: 例如烏魚扣(話要3-4日前定唔知係咪冇o左), 豬手凍同埋滷水豬肝, 都冇o左啦.

老友十分幽默, 話師傅刀功一流--片到超薄! 但是味道就真係幾好味.

烙蠔餅

好味!食到蠔o既鮮味(小石頭食野百無禁忌綽號垃圾焚化爐), 但係唔鍾意吃蠔, 唯一會吃o既蠔仔粥同埋蠔餅.

普寧炸豆腐

有臭豆腐o既質感而無o個陣味, 出面脆卜卜, 入面滑律律. 必食精選!

蓮藕湯

個湯D蓮藕怪怪地, 好軟, 同平時食D唔同, 但是個例湯都幾好味, 無乜味精.

呢味叫蝦棗同蟹棗

都真係幾好味o架! 好脆口同彈牙! 每樣4件, 多出來的是剩返的普寧豆腐.

臘味煲仔飯



見天氣凍凍o地, 叫o左差唔多半個鐘其他野食得7788先上, 但是無論賣相同埋份量都係一流值得推介. 唯一抱怨是飯焦冇乜, 半碗都冇.

上湯荳苗

唔知點解有D蝦干送, D荳苗又翠綠又真係幾好食.

今日上去開始時有D想打退堂鼓, 但是好彩俾o左機會呢間新餐廳之余, 都俾o左個機會自已吃好o野. 話時話, 我地四位的食量不大, 大部份菜加埋煲仔飯爆都清晒咁滯, 唔知係唔係天氣凍加埋肚餓, 所以俾的好味指數較高.

間酒樓比較細, 但是招呼唔錯. 可惜當晚另一臺客是上海人, 不停大聲講o野阻住o左睇台慶, 所以環境俾分少o左, 因為地方細好易受其他食客影響.

Waiter serve得唔錯, 當然成晚得2臺客也是原因之一. 可能因為初初搬過來, 佢個位置好偏, 近落柯仕甸路樓梯個邊. 個Waiter姐姐好自信地話是尖東幸福中心搬過來, 話d點心全部係師傳手做唔係大路貨, 睇來要試試飲早茶先.

4個人埋單700. 計埋茶芥6大洋位, 花生同埋酸菜各10大洋.

見美露迪兄的美食推薦格式唔錯, 抄下先

幸福潮州酒樓
環境:
服務:
好味指數：
地址：山林道??號
電話：2311 6622

PS: 因為朋友剛剛得知小石頭寫Blog, 好唔慣要影o左相先食o野, 所以小石頭不斷抱歉之餘, 重要俾人笑. 所以各位網友要撐o下場, 留o下言, 如果唔係俾D老友笑到面黃, 也不枉我辛辛苦苦打字打到手軟.