華爾街日報-美聯儲救助行動激發轉按揭熱潮

美聯儲救助行動激發轉按揭熱潮

2008年11月27日11:54

美

國聯邦儲備委員會(Fed)試圖穩定住房市場的舉動週二在美國引發了連鎖反應﹐市場利率因此下降﹐並在急切希望降低按揭成本的借款人中間激起一波轉按揭活動。

一些經紀公司表示﹐這是它們在至少一年時間里看到的最大規模轉按揭活動﹐雖然沒辦法具體測算這波轉按揭的交易量。

在美國銀行(Bank of America Corp.)﹐全國銷售部門的弗農(Matt Vernon)說﹐來電數量大約是預計通過呼叫中心和互聯網來電數量的兩倍。他說﹐那些人本來一直在觀望﹐現在聽到消息後立刻採取了行動。

按揭經紀公司和貸款銀行表示﹐對於有良好信用記錄和房屋仍有可觀淨值的借款人﹐其可享受的30年期固定利率按揭貸款的利率下降了約0.5個百分點﹐至5.5%。

雖然第一波涌進的電話多來自想轉按揭的人﹐但經濟學家預計﹐利率下調也將刺激一些等待“逢低買進”的人出手購房。轉按揭活動激增將讓消費者口袋里多一些錢﹐並給一些為還款大傷腦筋的借款人減輕壓力﹐從而有助於整體經濟的好轉。

賓夕法尼亞州大學沃頓商學院房地產課程教授沃奇特(Susan Wachter)說﹐這是一種雙贏。它將直接刺激住房需求﹐並有助於阻止房價的惡性下滑。

市 場對Fed這一舉措做出積極反應之際﹐正值住房市場頻頻傳來負面消息之時。S&P/Case-Shiller週二公佈的數據顯示﹐9月份﹐隨著經 濟急速下滑﹐住房價格也持續走低。三季度的S&P/Case-Shiller房價指數較上年同期下降了16.6%﹐而二季度的跌幅為15.1%。
政府的最新計劃並不能解決住房和信貸市場面臨的所有問題。現在還不清楚這些最新措施是否能使按揭利率較長時間內保持在低水平。

按揭利率過去幾週在政府推出一些舉措後也曾幾度走低（比如政府接管房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的時候）﹐但之後利率又開始爬升。

週二按揭貸款利率走低暫時還只能讓那些信用評級和手頭現金額符合當前放貸標準的借款人獲益。對那些近幾週來沒能申請到貸款的房主或購房人來說﹐Fed的行動並不能讓他們更容易地得到按揭貸款。

Moody's Economy.com的首席經濟學家贊迪(Mark Zandi)說﹐利率走低同樣也幫不了大約1,180萬因為房屋所欠貸款已超過房屋價值而未能獲得轉按揭的借款人。

弗農說﹐我不認為Fed的新舉措會給按揭發放過程的基本情況帶來任何改變。它的作用在於幫助那些本來就有轉按揭能力的人﹐這些人會因此得到利率較低的貸款﹐手頭也可以多一些可自由支配的現金。

不過﹐預計政府最新行動將受到房主和潛在買家的歡迎。供職於加利福尼亞Laguna Hills一家按揭經紀公司的拉澤森(Jeff Lazerson)說﹐最大的受益群體將首先是那些負責任的美國消費者﹐那些在經濟惡化的壓力之下開始遇到困難的最優質借款人。

一些借款人利用利率下降之機迅速行動。位於康涅狄格州西哈特堡的按揭公司Sanborn Mortgage Corp.總裁邁克爾•默納蒂安(Michael Menatian)稱﹐由於人們急於鎖定較低的利率﹐他的抵押貸款銀行週二安排了約15筆抵押貸款再融資。

但他說﹐另外還有約5、6個感興趣的客戶無法順利轉按揭﹐因為他們的信用評分較低﹐其房屋淨值價值也過低。他說﹐在週二﹐如果要獲得5.5%的利率﹐客戶至少需要平均720的信用評分﹐以及20%的房屋淨值。

伊利諾伊州All American Mortgage總裁克里斯•弗瑞莫特(Chris Freemott)說﹐他的機構週二達成了450萬美元的交易。他說﹐大概已經有一年沒有見過這個簽約量了。

伊利諾伊州的詹姆斯•拉姆齊(James Ramsey)是低利率的獲益者之一。他目前的按揭利率為5.625%﹐原會在1月份增加多達1個百分點。週二﹐拉姆齊為他的18萬美元按揭貸款其鎖定了5.5%的利率。他說﹐轉按揭會讓我更快地償還幾張信用卡借款。

政府的行動也令鳳凰城電信項目經理斯科特•戴維斯(Scott Davis)和他的妻子、學校教師丹尼斯(Denise)如釋重負。兩人的抵押貸款經紀人史蒂夫•沃什(Steve Walsh)說﹐週二﹐他們的將原來6.75%的按揭利率鎖定到了5.375%。

戴 維斯夫婦7月份購買了房屋﹐他們現在遇到了困難。他們至今也未賣掉他們的老房子﹐因此將其租了出去﹐但租金收入低於抵押貸款還款額。戴維斯說﹐房屋成本總 共花掉了他們稅後收入的近一半。兩人已經不再出去吃飯了﹐也停止往退休賬戶中存錢了﹔他們還都在從事第二職業﹐以獲得額外收入。

抵押貸款利率的跌速超過了10年期美國國債的收益率﹐週二晚間10年期美國國債的收益率為3.094%﹐比週一的3.342%下跌了25個基點。抵押貸款利率通常與10年期美國國債的走勢保持一致﹐但二者之間的息差最近擴大了。

息 差週二有所收窄﹐從而推動抵押貸款利率走低。瑞士信貸集團(Credit Suisse Group)抵押貸款策略師馬施•斯沃米內森(Mahesh Swaminathan)說﹐30年期固定利率抵押貸款與10年期美國國債之間的息差收窄至1.70個百分點﹐而上週最高時為2.35個百分點。

他說﹐在信貸市場凍結前﹐二者之間的平均息差約為1.23個百分點。

斯沃米內森稱﹐顯然﹐這是一個重要的消息﹐這令供需達到了平衡。他預計抵押貸款利率未來有望最低降到5%。

2005年至2007年三年間共發放了約6萬億美元房屋抵押貸款﹐此間固定利率貸款的利率多為6%甚至更高。

德意志銀行(Deutsche Bank)駐紐約抵押貸款證券研究部負責人亞瑟•弗蘭克(Arthur Frank)說﹐美聯儲計劃購買的5,000億美元房利美、房地美和吉利美(Ginnie)抵押貸款證券約佔此類證券未償總額的10%略多一點。

Ruth Simon / James R. Hagerty
資料來源: 華爾街日報: http://chinese.wsj.com/big5/20081127/bus115552.asp?source=channel