華爾街日報-中國地產商獲得喘息之機

中國地產商獲得喘息之機

2008年12月4日 16:11

資

本市場枯竭給未上市中國房地產開發商的打擊尤為沉重﹐不過近期政府推出的舉措以及私人資本的投資興趣在一定程度上緩解這些開發商的壓力。

中國國務院總理溫家寶11月初宣佈了一項規模為人民幣4萬億元（合5,800億美元）的經濟刺激計劃﹐旨在幫助中國這個全球第四大經濟體抵御全球金融危機。該計劃雖然未提及增加對房地產開發商的信貸﹐但確實包含提高商業銀行貸款上限以及鼓勵銀行向中小企業貸款的內容。

該計劃共包括十點內容﹐將在未來兩年貫徹執行。其中還包括在全國所有地區、所有行業全面實施增值稅轉型改革及增加大型基礎設施項目建設等。

普華永道(PriceWaterhouseCoopers)企業併購服務部合夥人菲利普斯(Matthew Phillips)表示﹐上述財政刺激計劃以及政府的大力支持將確保地產行業不會繼續滑坡﹐同時﹐與幾個月之前相比﹐也提振了投資者的信心。

銀行人士稱﹐很多地產開發商已經在新政策的鼓舞下與銀行方面進行了接觸﹐希望推遲償還逾期銀行貸款或者延長貸款期限。部分開發商已獲得成功。

還有部分開發商更甚至在上述經濟刺激計劃宣佈後獲得了新的貸款。

Macquarie Research的地產分析師Eva Lee表示﹐地產開發商們表示﹐經濟刺激計劃公佈後﹐他們能夠更快、更容易地獲得貸款。

該計劃也激發了私人資本投資者對部分非上市地產開發商的興趣﹐在未上市地產開發商二級市場融資渠道基本上被堵死的情況下﹐這無疑是給這些公司提供了一根救命稻草。

因 為市場需求下降﹐過去3年積極擴張的中國房地產開發商現在面臨著房子積壓以及現金流緊張問題。10月份﹐中國70個大中型城市房地產價格較上年同期增長 1.6%﹐創2005年7月份中國國家發展和改革委員會(National Development and Reform Commission, 簡稱﹕發改委)開始發佈該數據以來的最小增幅﹐9月份增幅為3.5%。

穆迪投資服務(Moody's Investors Service)上月重申了未來12-18個月對地產業的負面評級展望﹐原因是本地開發商面臨地產價格下滑、供應增加、信貸緊縮及資產負債表中現金流下降的種種困境。

相比上市地產開發商而言﹐未上市開發商的狀況更糟糕。目前上市地產開發商的股價較其資產淨值折價10%-90%﹐這些公司也在尋求政府融資。

中銀國際亞洲有限公司(BOCI Asia Limited)的董事總經理Marshall Nicolson表示﹐由於投資者都對首次公開募股(IPO)持回避態度﹐地產開發商在公開市場上的融資渠道基本已經被堵﹐很難獲得新融資。

湯森路透(Thomson Reuters Corp.)稱﹐目前有20家中國地產公司希望進行IPO﹐籌資規模在120億美元。

今年截至目前﹐僅有兩家中國大陸地產開發商在香港上市﹐共融資6.13億美元﹐規模不及去年8家開發商融資總額的十分之一。

Macquarie Research的Lee表示﹐上市公司擁有更多的融資渠道﹐這些公司既可以發行股票也可以發行債券。但是未上市開發商主要依靠銀行貸款﹐而銀行是否提供貸款具有不確定性。

由 於市場狀況疲軟﹐中國最大的私營房地產開發商之一恒大地產集團有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd., 簡稱﹕恒大地產)不得不在3月份取消了規模為21.3億美元的IPO計劃﹐最終通過私人募股融資6億美元。根據其募股說明書的內容﹐這家總部位於廣東的地 產開發商的淨債務權益比已達到6倍﹐該公司所融資金用於今年在中國大陸21個二線城市的地產項目開發﹐開發面積大約750萬平方米﹐是該公司2007年項 目面積40萬平方米的18倍。

其他地產開發商正在通過出售資產和項目股權的方式融資。根據上海聯合產權交易所(Shanghai United Assets and Equity Exchange)的資料﹐11家大陸地產開發商已經開始在該公開交易平台上出售股權。其中江陰精亞房地產置業有限公司(Jiangyin Jingya Real Estate and Housing Co.)希望以人民幣2.705億元的價格出售全部股權。

普華永道的Philips表示﹐有一個亮點是﹐最近幾個月中國地產開發商較其他行業更加吸引私人資本的興趣﹐因為投資者們相信地產價格最終仍將上漲。

普華永道的Philips稱﹐私人資本基金有實力一直持有這些資產直至地產行業復甦為止。

分 析師們稱﹐在市場疲軟的情況下退出投資的擔憂可能會令部分私人資本投資者望而卻步﹐但中國一些投資機會的吸引力在日益加大。舉例來看﹐美國私人資本運營公 司百仕通集團(Blackstone Group L.P.) 10月份以人民幣5.367億元從開發商卓越融資有限公司(VXL Capital Ltd., 簡稱﹕卓越融資)手中收購了上海商業地產項目長壽商業廣場(Changshou Commercial Plaza) 95%的股權。

據該地產開發商稱﹐受市場狀況疲軟影響﹐該項目的收購價從原來的以人民幣6.255億元收購90%的股權降至以人民幣5.367億元收購95%的股權。不過﹐銀行業人士稱﹐在當前很多交易紛紛流產的情況下﹐卓越融資能夠完成該交易已算相當不易了。

百仕通集團之所以收購該項目可能是因該公司預計﹐在中國政府經濟刺激計劃的推動下﹐商業地產項目必將受益。

地產諮詢機構高力國際物業顧問有限公司(Colliers International Ltd.)表示﹐政府的經濟刺激計劃將穩定許多二線城市寫字樓市場及一線城市甲級寫字樓市場的需求。

Amy Or

資料來源: 華爾街日報: http://chinese.wsj.com/big5/20081204/BCH000337.asp?source=whatnews1